Différence entre compromis et promesse de vente

Compromis ou promesse de vente

Vous vous apprêtez à faire l’acquisition d’un bien immobilier. Avant la signature de l’acte de vente, des délais sont souvent nécessaires, en général pour permettre à l’acheteur de finaliser son crédit immobilier. Dans l’attente, avant de signer l’acte authentique chez le notaire, les deux parties peuvent donc s’engager via un « avant-contrat« .

Il peut s’agir, soit d’une promesse de vente (qui n’engage que le vendeur), soit d’un compromis de vente (qui engage les deux parties). Avant de signer un compromis ou une promesse de vente, il est donc important de connaitre leurs effets respectifs.

La promesse de vente

Compromis ou promesse de venteÉgalement appelée « promesse unilatérale de vente » (PUV), elle n’engage que le vendeur à vendre. Elle diffère donc totalement de l’offre d’achat. En la signant, le vendeur s’engage à conserver l’exclusivité de la vente à un seul acquéreur, pour un délai donné (souvent de deux à trois mois). Celui-ci dernier peut, s’il le souhaite, lever l’option d’achat et faire l’acquisition du bien selon les conditions prévues au contrat.

La promesse de vente contient des conditions suspensives qui ont pour but de protéger l’acheteur. La principale est la condition suspensive de financement (prévue par le code de la consommation) et qui vous permet de renoncer à l’acquisition si la demande de crédit immobilier est refusée.

L’acheteur dispose donc d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. Pendant cette période, il est interdit au vendeur de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acheteur. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond généralement à 10 % du montant de la vente.

Si l’acheteur décide de finaliser l’achat, on dit qu’il lève l’option. Si l’acheteur refuse ou laisse passer le délai, la promesse devient caduque : il ne pourra être contraint d’acheter par le vendeur. Par contre, il perdra l’indemnité d’immobilisation.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts ou chez le notaire, dans les dix jours qui suivent la signature.

Le compromis de vente

Le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente« ) est un contrat préparatoire à une vente définitive. Acheteur et vendeur s’engagent donc l’un et l’autre à conclure la vente au prix fixé dans le compromis. Juridiquement, celui-ci vaut donc vente. Ses effets seront simplement retardés jusqu’à la rédaction de l’acte authentique chez le notaire.  Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts !

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’un montant d’environ 5 % à 10 % du prix de vente. Ce dépôt de garantie s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

En résumé, le compromis de vente est plus fiable pour le vendeur que la simple promesse de vente qui n’engage pas l’acquéreur.

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